Znalecký posudok je dokument, ktorý je výsledkom špecializovanej odbornej činnosti znalca v zmysle zákona 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení neskorších predpisov. Pri jeho vypracovaní musia byť dodržané príslušné zákony a vyhlášky. Vypracovať ho môže jedine odborník – expert, zapísaný v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR. Tento zoznam znalcov je teda vedený štátnymi orgánmi..

Znalecký posudok je:

• hlavný nástroj na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti,konkrétneho domu, bytu, podnikateľského objektu alebo pozemku,
• pre majiteľa prínosný ako informačný údaj,
• požadovaný pri právnych úkonoch, ktoré súvisia s kúpou, predajom, úverom, ručením a pod.

Znalecký posudok má predpísanú štruktúru, štandardizovanú osnovu. Podľa nej musia znalecké posudky obsahovať:

1. titulnú stranu – na nej znalci uvádzajú označenie „Znalecký posudok;“ svoje identifikačné údaje; údaje zadávateľa; číslo objednávky, pod ktorým znalec vypracovávaný znalecký posudok na dom či inú stavbu alebo nehnuteľnosť eviduje; číslo a rok, kedy bol znalecký posudok vypracovaný; označenie celkového počtu strán vrátane príloh a počet odovzdaných vyhotovení. Znalci majú povinnosť archivovať znalecké posudky po dobu minimálne 10 rokov a na požiadanie zadávateľa znalecký posudok doplniť alebo vyhotoviť jeho kópiu.
2. úvodnú časť – v nej znalci popisujú úlohy, ktoré majú riešiť podľa zadania v objednávke alebo uznesení, pokiaľ je zadávateľom súd alebo iný štátny orgán. K úlohám je tiež priradené číslo uznesenia alebo objednávky a právny predpis spoločne s ďalšou literatúrou, ktorú znalec použil, keď vypracovával znalecký posudok na dom, či inú nehnuteľnosť. Súčasťou je tiež dátum vyžiadania znaleckého posudku. V úvode znalci opisujú aj podklady, ktoré pri skúmaní použili. Pokiaľ je objednávateľom fyzická alebo právnická osoba, znalecký posudok nehnuteľnosti obsahuje v úvode aj popis právneho úkonu, pre ktorý sa má znalecký posudok použiť.
3. posudok – v tejto časti sa znalec zaoberá samotným skúmaním podstaty znaleckého skúmania, robí v nej potrebné výpočty a hodnotenia. V posudku je tiež zdôvodnený výber metódy, ktorú použili pri znaleckom skúmaní. Pokiaľ sa jedná o znalecké posudky na stavby a nehnuteľnosti, znalci v časti posudok vypočítavajú ich východiskovú, technickú hodnotu a nakoniec aj všeobecnú hodnotu.
4. záver – v záverečnej časti znalci odpovedajú na otázky zadávateľa uvedené v úvodnej časti. Taktiež rekapitulujú vypočítané všeobecné hodnoty a uvedú konečný, zaokrúhlený výsledok stanovenia hodnoty skúmanej nehnuteľnosti. Na konci záverečnej časti znalci uvádzajú miesto a dátum vyhotovenia posudku, znalecký posudok podpíšu a dajú odtlačok pečate, ktorý by sa mal nachádzať mimo podpisu.
5. prílohy – obsahujú povinné prílohy aj nepovinné. Z tohto pohľadu sa môžu znalecké posudky značne líšiť. Prílohy znaleckého posudku môžu tvoriť aj samostatnú časť, ktorá nie je zviazaná so znaleckým posudkom. V takom prípade musia obsahovať údaje o znaleckom posudku, ku ktorému sa viažu, musia byť zošité a opatrené úradnou pečiatkou a podpisom znalca.
6. znaleckú doložku – obsahuje identifikačné údaje znalca, odbor a odvetvie, v ktorom je znalec oprávnený vypracovávať znalecké posudky a poradové číslo úkonu, pod ktorým znalec znalecký posudok nehnuteľnosti eviduje vo svojom denníku znalca.

Účel znaleckých posudkov:

• Hypotekárne úvery/ Zriadenie záložného práva
• Kúpa/Predaj nehnuteľnosti
• Majetkové vysporiadanie (Dedičské konanie, zrušenie BSM a podielového vlastníctva)
• Dražby, Exekučné konania
• Nepeňažný vklad
• Iné

• stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu, pričom so zemou môže byť stavba spojená niekoľkými spôsobmi, ktoré tiež vplývajú na výpočet hodnoty nehnuteľnosti:
  • pevným základom
  • zvarom alebo súčiastkami o základ alebo inú stavebnú konštrukciu
  • ukotvením pilótami alebo lanami ukončenými kotvou v zemi alebo je prichytená o inú stavbu
  • pripojením na existujúce siete alebo technické zariadenia
  • umiestnením pod zem
• podľa stavebnotechnického vyhotovenia sa pre oceňovanie nehnuteľností členia na stavby pozemné (bytové domy, nebytové budovy, podzemné sklady,…) a inžinierske (letiskové dráhy, rozvody ropy, plynu či vody, cesty, tunely, mosty, železnice, golfové ihriská, lanovky,…)

• výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb
• je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny nehnuteľností a stavieb ku dňu ohodnotenia
• cena, ktorú by stavby a nehnuteľnosti mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže
• cena, ktorá by mala byť dosiahnutá pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s potrebnou informovanosťou a opatrnosťou
• predajná cena, ktorá vznikne za predpokladu, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou
• jedna z najčastejšie využívaných metód pre oceňovanie nehnuteľností, tvoriaca základ pre znalecký posudok

• znalecký odhad hodnoty stavby, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu postaviť v čase ohodnotenia
• takéto ohodnotenie nehnuteľností znalec vyjadruje v znaleckom posudku v eurách bez dane z pridanej hodnoty